تعارض معاملات املاک در فرض تعارض اسناد عادی و رسمی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1400/04/09
برگزار شده توسط: استان قزوین/ شهر تاکستان

موضوع

تعارض معاملات املاک در فرض تعارض اسناد عادی و رسمی

پرسش

چنانچه سند مالکیت با حسن نیت به ثالث انتقال پیدا نماید و معامله اول به نحوی از انحاء باطل گردد چه تاثیری در مالکیت شخص ثالث که از معاملات فی مابین بی اطلاع بوده است دارد ؟ (جایگاه سند رسمی در این مقوله چیست)

نظر هیات عالی

نظریه اکثریت صحیح است زیرا علاوه بر استدلال‌های به‌عمل‌آمده مطابق رای وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 هیات عمومی دیوان عالی کشور در صورت بطلان عقد بیع، ولو اینکه مبیع در تصرف اشخاص ثالث باشد قابل‌استرداد است.

نظر اکثریت

با توجه به اینکه اولا ماده 62 قانون احکام برنامه های توسعه کشور صراحتا ترتیب اثر دادن به سند عادی و شهادت شهود را تکلیف کرده است ثانیا: نظریه شورای نگهبان و نظام حقوقی ایران که برگرفته از نقد امامیه است به صراحت بر مبنای رضایی بودن بیع و عدم اعتبار سند رسمی در عقد بیع را می پذیرد ثالثا: بحث حمایت از خریدار با حسن نیت سند عادی مبادرت به خرید ملک نموده و قاعده لاضرر که حمایت از خریدار با حسن نیت را مد نظر قرار می دهد رابعا استفاده از سایر ضمانت اجراهای معاملات معارض از جمله شکایت کیفری فروش مال غیر علیه خریدار و فروشنده در معامله دوم همگی حکایت از اعتبار تمامی معاملات اموال غیر منقول (اعم از معامله با سند عادی یا رسمی) دارد و لذا در شرایط حاضر تا زمانی که قانون اصلاح نگردد راه حل موجود ترتیب اثر دادن به تمامی دلایل در اثبات معاملات از جمله سند عادی و شهادت شهود و استناد به راه حل های قانونی دیگر در مقابله با فروشنده ای است که به افراد متعدد ملک واحد را فروخته است. از جمله شکایت کیفری فروش مال غیر و مسئولیت مدنی در جبران واقعی ضرر خریدار دوم میباشد.

نظر اقلیت

عقد پنهانی در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد نیست و در موقع اختلاف نمی تواند در مقابل ثالث با حسن نیت اقامه شده و حقوق آن ها را تضییع کند، مقصود از عقد پنهانی هر آن چیزی است که نظام حقوقی به طور نوعی قابلیت شناسایی و اطلاع از آن را ندارد بر مبنای این نظریه اشخاص نمی توانند از قراردادهای پنهانی خود علیه اشخاص ثالثی که از این امر مطلع نبوده اند استفاده نمایند و به عبارتی در این فرض علیرغم اینکه قرارداد پنهانی طبق اصل نسبی بودن قراردادها بین طرفین صحیح و معتبر است نسبت به اشخاص ثالث باطل و غیر معتبر فرض می‌شود و دارنده چنین سندی حق استفاده و استناد به آن را در مقابل اشخاص ثالث با حسن نیت ندارد و این نظریه که مبتنی بر مصالح اجتماعی و در حمایت از دارنده با حسن نیت اسناد رسمی است بر اساس نظر قانونگذار در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب 1395/11/10 قابل تفسیر است که حفظ اعتبار اسناد رسمی مستلزم چنین استدلالی است.