صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/04/10
برگزار شده توسط: استان قزوین/ شهر بوئین زهرا
موضوع
طرح دعوی تسلیم و تحویل مبیع بدون ارائه سند رسمی مالکیت یا سند عادی
پرسش
آیا طرح دعوی تسلیم و تحویل مبیع بدون ارائه سند رسمی مالکیت یا سند عادی انتقال عین و بدون طرح دعوی اثبات عقد ناقله عین مسموع است؟
نظر هیئت عالی
در مورد اموال غیرمنقولی که دارای سند مالکیت بوده و نام فروشنده در دفتر املاک ثبت شده است همان‌گونه که در بند (ب) استدلال ذکر شده است، سند عادی دلیل قطعی و رسمی مالکیت نیست، بلکه مدعی می‌تواند به استناد مبایعه‌نامه عادی الزام فروشنده (مالک ثبتی) را به تنظیم سند رسمی انتقال و تحویل مبیع خواستار شود زیرا تسلیم مبیع از آثار بیع صحیح است و با محکومیت فروشنده به الزام به تنظیم سند رسمی، امکان تحویل مبیع فراهم است و رأی دادگاه کاشف از مالکیت خریدار خواهد بود.
در مورد اموال غیرمنقولی که دارای سابقه ثبتی بوده و در جریان ثبت است رسیدگی دادگاه به دعوای اثبات مالکیت و الزام فروشنده به واگذاری رسمی حقوق و تحویل مبیع بلااشکال است. در مورد اموال منقول نیز بند الف نظریه اعلام شده صحیح بوده مورد تأیید است.
نظر اتفاقی
مدعی برای اثبات مالکیت خود و درخواست الزام بایع به تحویل و تسلیم مبیع باید با تمسک به ادله سنتی اثباتی و رعایت قواعد شکلی دادرسی در محکمه صالح درخواست نماید در قانون مدنی قواعد و ارکان ماهوی عقود و قراردادها احصا شده است ولی از حیث اثباتی و رعایت قواعد شکلی ناظر بر معاملات اموال اعم از منقول و غیر منقول مقررات خاص مثل قانون ثبت راباید رعایت کرد. قواعد شکلی واجد وصف آمرانه بوده و تخطی از آن مسموع نیست. هرچند مقنن در ماده 348 قانون مدنی موضوع اقتدار و توانایی مطلق بایع به تسلیم مبیع را بیان کرده است. ولی در موضوع سوال بایع قدرت تسلیم ذاتاً و واقعاً دارد ولی از ایفای تعهدات مدنی که ناشی از اراده مقنن است و در بند 3 ماده 362 قانون مدنی تصریح شده است خودداری می‌نماید. در فرض سوال، عدم توانایی موقت بایع مدنظر نیست مثل بیماری، جنگ، غصب... زیرا در چنین مواردی عقد باطل نیست بلکه بایع به لحاظ حدوث فرس‌ماژور توان تسلیم ندارد. فرض ما جایی است که بایع بدون هیچ‌گونه مانعی از ایفای تعهدات مدنی خودداری می‌کند. استنکاف داوطلبانه از ایفای تعهدات مدنظر است. از آنجایی که تعهد به تسلیم یک تکلیف قانونی است ولو این‌که در قرارداد مورد تراضی قرار نگیرد ولی تسلیم مبیع حسب مورد بر اساس نوع و جنس مبیع متفاوت است.
اگر مبیع عین معین باشد. در چنین حالتی با تحقق عقد به نحو صحت، تعهد به تسلیم حادث می‌شود. مگر این‌که بایع از حق حبس موضوع ماده 377 قانون مدنی استفاده کند.
اگر بایع متخلف از تسلیم خودداری کند در حقوق ایران، خریدار بدواً حق فسخ یا انحلال قرارداد را ندارد بلکه به موجب ماده 376 قانون مدنی الزام به تحویل مبیع را بخواهد در صورت اثبات موضوع از طریق ارائه ادله لازم، و صدور اجراییه و عدم امکان اجرای مدلول حکم، حق فسخ را پیدا خواهد کرد. آن هم به لحاظ حدوث خیار تعذر تسلیم مبیع است.
در فرض سوال، بیع که یک بیع و قرارداد مدنی محض است نه بیع و قرارداد تجارتی، فروض مختلف می‌توان تصور کرد.
الف - مبیع راجع به اموال منقول است مثل خودرو حالات متعدد دارد.
خریدار سند رسمی گرفته است چون در معاملات اموال منقول تنظیم سند رسمی شرط اثباتی نیست لذا با ارائه سند عادی و تمسک به ادله اثباتی سنتی دعوی تسلیم مبیع اموال منقول مسموع است.
اگر بیع و انتقال به نحو معاملات و قراردادهای شفاهی باشد بنا بر نظر عموم قضات و رویه قضایی دوخواسته یعنی اثبات وقوع عقد ناقل عین اموال منقول (اثبات مالکیت) و تحویل مبیع را تواماً مطرح نماید. هر دو دعوی یک‌جا رسیدگی می‌شود و حکم ترکیبی صادر می‌شود.
ب - مبیع از اموال غیرمنقول باشد. حالات متفاوت حادث می‌گردد.
1- مبیع اموال غیرمنقولی که فاقد سابقه ثبتی باشد چون از اطلاق مواد 22 و 46 و 47 و 48 و 70 قانون ثبت خارج است طبق رأی وحدت رویه براساس قانون مدنی رسیدگی می‌شود منتها ممکن است معامله یا براساس سند عادی باشد که دراین صورت دعوی مذکور مسموع است ودادگاه به مالکیت امر اجمالاً رسیدگی می‌کند یا بیع بدون تنظیم سند عادی باشد (یعنی بیع معاملاتی و شفاهی باشد) که چون بار اثبات عقد به عهده مدعی است باید دو دعوی مرتبط اثبات عقد بیع یا عقد ناقله عین مثل صلح و یا الزام به تحویل مبیع را که هر دو مالی است در دادگاه صالحه مطرح و محکمه براساس اطلاق ماده 103 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی تواماً رسیدگی و در صورت احراز شرایط بیع رأی مرکب صادر می‌نماید.
2- مبیع از جمله اموال غیرمنقولی باشد که ملک دارای سابقه ثبتی است و مشمول مدلول مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت باشد حالات متعدد ممکن است حادث گردد.
چنان‌چه معامله براساس سند رسمی انجام شده باشد دعوی مسموع است و یا خواهان صرفاً دارای سند عادی است که عمده معاملات به همین نحو انجام می‌شود که به موجب اطلاق مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت محکمه نباید صرف ارائه سند عادی را دلیل قطعی و رسمی مالکیت مدعی قلمداد کند زیرا دادگاه از پذیرش آن منع شده است. لذا مدعی باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را بدواً مطرح و با اخذ رأی قطعی و اخذ سند رسمی، اگر بیع به نحو معاملات و یا شفاهی باشد دعوی الزام به تسلیم مبیع را بخواهد.
اگر بیع به نحو معاملات و یا شفاهی باشد، دعوی اثبات وقوع عقد بیع یا هر عقد ناقله عین و یا الزام به تنظیم سند رسمی مطرح و پس از قطعیت حکم مرکب، سند رسمی اخذ و سپس دعوی سوم تسلیم مبیع را بخواهد.
تعدادی از قضات محترم بنا بر نص صریح ماده 48 قانون ثبت حکم قطعی را دلیل انتقال قطعی نمی‌دانند بلکه ارائه سند رسمی را الزامی می‌دانند و برخی از قضات رأی قطعیت یافته را به لحاظ این‌که رأی قاضی یک سند رسمی بوده و مرجع بر اسناد رسمی ثبت است دعوی را می‌پذیرند. علی‌ای‌حال در فرض سوال باید دقت شود که خریدار جزء اتباع خارجه نباشد چون آنان از تملک اموال غیرمنقول ممنوع هستند و اطلاق مواد 22 قانون ثبت با عنایت به ماده 60 همان قانون جاری و ساری نیست چون سند وفق مقررات تنظیم نشده است و لذا دعوی تسلیم مغایر قانون است....
مضافاً این‌که ترجیح سند عادی بر سند رسمی مخالف نصوص صریح در مواد 70، 71، 72، 73 و 93 قانون ثبت است.
طبق ماده 93 قانون ثبت اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده به استقلال و بدون حکم قضایی سندیت قطعی داشته و لازم‌الاجرا است. مفهوم مخالف آن این است که اسناد عادی هر چند باطل نیستند ولی مستقلاً دلیل قطعی مالکیت نبوده و لازم‌الاجرا نیستند و در محکمه با ارائه ادله اثباتی و طی تشریفات دادرسی افراز و اثبات می‌گردد.