صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/03/02
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
وابستگی حقوقی سرقفلی به قرار داد اجاره
پرسش
آیا دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی، بدون تنظیم اجاره‌نامه قابل استماع است؟
نظر هیئت عالی
اولاً؛ به دلیل وابستگی حقوقی سرقفلی به قرارداد اجاره به این مفهوم که وجود مستقلی برای سرقفلی در قانون پیش‌بینی نشده و اعتبار وجود سرقفلی در عالم حقوق، بسته به وجود قرارداد اجاره است؛ لذا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی بدون تنظیم اجاره‌نامه قابلیت استماع ندارد. ثانیاً؛ با توجه به ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، چنان‌چه مالک ملک تجاری، ملک خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر هم می‌تواند در اثنای اجاره، این سرقفلی را در صورت عدم سلب حق انتقال به غیر واگذار کند. بنابراین، در چنین فرضی الزام به تنظیم سند سرقفلی بدون نیاز به تنظیم اجاره‌نامه جدید مجاز بوده و دعوای مربوط به الزام مذکور مسموع است. به این ترتیب نظریه اکثریت تا حدودی که با این نظر انطباق دارد تأیید می‌شود.
نظر اکثریت
سرقفلی چه در معنای عام که شامل حق کسب و پیشه و تجارت نیز بشود و چه در معنای خاص آن که در منابع فقهی و در قانون سال 1376 پیش‌بینی شده است، مفهومی مستقل از عقد اجاره نداشته و تابع عقد اجاره است. بنابراین، نظر به این‌که انتقال سرقفلی به تبع عقد اجاره امکان‌پذیر است و با عنایت به این‌که تسلیم و تحویل حق سرقفلی بدون انتقال منافع امکان‌پذیر نیست و با توجه به مفهوم سرقفلی که اولویت در اجاره محل تجاری است؛ دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی بدون وجود اجاره قابل استماع نخواهد بود. مواد 1، 6، 7، 8 و 9 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و ماده 19 قانون سال 1356 موید این نظر است.
نظر اقلیت
اگر چه معامله سرقفلی غالباً به تبع عقد اجاره بوده و سرقفلی مفهومی مستقل از اجاره و محل استیجاری ندارد؛ اما معامله سرقفلی به صورت مستقل و بدون تنظیم عقد اجاره نیز بر اساس ماده 10 قانون مدنی یک معامله صحیح و لازم‌الاجرا است. زیرا اولاً؛ عرف چنین معاملاتی را به رسمیت شناخته و به جهت برتری مادی و ارزش بالای سرقفلی نسبت به اجاره‌بها، معامله سرقفلی، عقد اجاره را تحت‌الشعاع قرار داده است. ثانیاً؛ به لحاظ تقدم اراده باطنی بر اراده ظاهری در نظام حقوقی ایران، اراده طرفین معامله سرقفلی، انعقاد عقد اجاره در ضمن آن نیز هست که غالباً با اراده تحقق رابطه استیجاری، عقد اجاره به صورت معاطاتی منعقد می‌شود. بنابراین، دعوا مربوط به الزام انتقال‌دهنده سرقفلی به تنظیم سند رسمی انتقال آن نیز، یک دعوا صحیح و قابل استماع بوده و دلیلی بر رد یا عدم استماع آن به صرف فقدان اجاره وجود ندارد.