پیش فروش آپارتمان با قید اوصاف معین قبل از شروع به عملیات ساخت

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1386/02/04
برگزار شده توسط: استان سمنان/ شهر سمنان

موضوع

پیش فروش آپارتمان با قید اوصاف معین قبل از شروع به عملیات ساخت

پرسش

در موردی که شخصی به قصد احداث مجتمع مسکونی مشتمل بر چند واحد آپارتمان، یک واحد آپارتمان با قید اوصاف معین را قبل از شروع عملیات به دیگری می‌فروشد که در زمان انعقاد قرارداد، چنین آپارتمانی وجود خارجی ندارد بلکه صرفاً بر مبنای نقشه احداثی دارای پروانه ساختمان مأخوذه از شهرداری، مبادرت به قرارداد مزبور شده است با توجه به ماده 361 قانون مدنی (اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است) آیا چنین قراردادی صحیح می‌باشد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ مفاد ماده مذکور ناظر به چه مواردی است؟

نظر هیئت عالی

قراردادهای مربوط به پیش‌فروش آپارتمان مشمول ماده 10 قانون مدنی است و به موجب آن فروشنده متعهد است ساختمانی را با مشخصات معین در مدت معین تعیین شده احداث و به خریدار واگذار کند. بنابراین، چنین قراردادهایی از شمول ماده 361 قانون مدنی خارج است.

نظر اکثریت

عقد بیع به موجب ماده 338 قانون مدنی عبارت است از «تملیک عین به عوض معلوم» و با توجه به مقررات ماده 361 قانون مدنی باید در بیع عین معین، مبیع موجود باشد. به لحاظ این‌که در موضوع مورد سوال مبیع عین معینی است ولی وجود خارجی ندارد و در حقیقت تملیکی نیز حاصل نمی‌شود و توصیف مبیع در قرارداد مذکور امر معدوم را معلوم نمی‌کند زیرا علم و جهل از اوصاف موجودات است و کسی امر معدومی را توصیف نمی‌کند به معدوم معلوم و معدوم مجهول و چیزی که وجود ندارد را چگونه می‌توان توصیف کرد به معلوم بودن، فلذا عقد بیع مذکور باطل است.

نظر اقلیت

با توجه به اقتضای صحت عقد در این‌که اگر ما مردد بودیم بین دو تفسیر که یکی منتهی به صحت و دیگری منتهی به بطلان بود بنا به اقتضای صحت باید به گونه‌ای تفسیر کنیم که عقد صحیح است و با توجه به ضرورت و نیاز جامعه به این‌گونه قراردادها می‌توانیم مبیع را در موضوع مورد سوال، تلفیقی بین کلی فی‌الذمّه و کلی در معین بدانیم و برخی موارد و جوانب را کلی در معین و برخی دیگر را کلی فی‌الذمّه بدانیم و موضوع را از شمول ماده 361 خارج کنیم، از طرفی از نظر فقهی هم دلیلی بر بطلان آن نداریم. بنابراین، عقد مذکور صحیح می‌باشد.

منبع

محتوای مرتبط (3 مورد)

قوانین (1 مورد)

عناوین و برچسب‌ها