صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/02/11
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر رامسر
موضوع
شرایط اسقاط حق افراز
پرسش
شرایط اسقاط حق افراز خریدار ملک مشاعی در عقد بیع چه وضعیتی دارد آیا: 1- شرط صحیح است 2- لازم‌الوفاست 3- شرط باطل است 4- شرط باطل و مبطل عقد است.
نظر هیئت عالی
مطابق ماده 586 قانون مدنی اگر برای شرکت در ضمن‌عقد لازمی مدت معین نشده باشد هریک از شرکا هر وقت بخواهند می‌توانند رجوع کنند. از مفاد ماده 10 قانون مدنی چنین برمی‌آید که دو طرف عقد می‌توانند در رابطه خود برای مدت معین بقای اشاعه را الزام‌آور سازند. در فرض سوال قطع نظر از این‌که برای اسقاط حق افراز مدت معین نشده است، مستفاد از مقررات فصل هشتم از قانون مدنی در شرکت و احکام آن و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و اطلاق ماده 589 قانون مدنی و استثنای آن‌که در مواد 591 و 593 و 595 قانون مدنی پیش‌بینی شده، به نظر می‌رسد که امکان درخواست افراز که از نظر ماهیت تمیز حق است و برای مالکین نوعی امتیاز و حق می‌باشد که مطابق ماده 959 قانون مدنی به طور کلی قابل اسقاط نخواهد بود. با این ترتیب شرط اسقاط حق افراز برای خریدار به طور کلی، از جمله شروط قابل اعتبار و لازم‌الوفا نیست.
نظر اکثریت
اکثریت قضات حاضر در جلسه بر این‌که شرط صحیح و لازم‌الوفاست اتفاق‌نظر داشته‌اند به این استدلال که با بررسی انواع شروط و تعاریف آنها در قانون مدنی 232 به بعد) اولاً این شرط شرط باطل و مبطل عقد نیست چرا که نه شرط مجهول است و نه خلاف مقتضای عقد است به این دلیل که اقتضای ذات عقد بیع انتقال مالکیت است و با انجام بیع خود به خود این اثر به وجود می‌آید و خریدار دیگر حق افراز نخواهد داشت. لذا باقی حقوق مالکانه به او منتقل شده و او می‌تواند انواع تصرفات دیگر را در ملک خریداری شده بنماید. این شرط در زمره مصادیق ماده 233 قانون مدنی نیز نمی‌گنجد زیرا اجرای آن مقدور است و دارای نفع و فایده عقلایی است و نامشروع نیز نمی‌باشد. علاوه بر این به موجب ماده 589 قانون مدنی هر شریک‌المال می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی‌که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه مستلزم بر عدم تقسیم باشند فرض بر افراز و تقسیم حقی است که قانونگذار برای شریک مال مشاع قرار داده است و اسقاط این حق را جایز دانسته است بنابراین اسقاط حق افراز شرط صحیح و لازم‌الوفاست و مغایرتی با قانون مدنی ایران ندارد.
نظر اقلیت
این شرط باطل و مبطل عقد است زیرا خلاف مقتضای ذات عقد بیع است. وقتی بیع انجام می‌شود انتقال مالکیت صورت می‌گیرد و این بدان معناست که تمام حقوق مالکانه بایع به مشتری منتقل می‌شود و حق افراز نیز از اثرات انتقال مالکیت می‌باشد و لذا شرط اسقاط این حق به اقتضای ذات عقد لطمه وارد می‌کند و اساساً هر شخصی وقتی معامله‌ای می‌کند با فرض تمام اثرات آن این عمل را انجام می‌دهد.