تاریخ نظریه: 1391/05/04
شماره نظریه: 7/91/879
شماره پرونده: 91-76-487
استعلام:
اگر قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت غیررسمی تنظیم شود آیا استفاده از مقررات ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان برای حل اختلافات مقدور است و در صورت منفی بودن پاسخ رسیدگی به اختلافات مزبور در صلاحیت کدام مرجع خواهدبود؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
هرگاه قرارداد پیش فروش ساختمان بدون تنظیم رسمی و بطور عادی منعقد شود اگر چه براساس ماده 10 قانون مدنی قراردادی معتبر میباشد، اما با توجه به اینکه قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 در ماده 3 مقرر نموده است «قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد» و در ماده 4 تنظیم این قرارداد را منوط به ارائه مدارک خاصی کردهاست و در ماده 5 برای تشویق تنظیم این قراردادها به صورت رسمی تسهیلاتی قائل شده است و در ماده 23 برای عدم تنظیم رسمی آن ضمانت اجرای کیفری مقرر نموده و در ماده 24 مشاوران املاک را از تنظیم این قرارداد منع نمودهاست بنظر میرسد امتیازات خاص مقرر در این قانون برای قرارداد پیشفروش ساختمان تنظیم شده به صورت رسمی است و در قراردادهای عادی، در حد مقررات عام قانون مدنی معتبر و لازمالاجرا است از سوی دیگر با توجه به مواد قانونی فوقالذکر ذینفع میتواند با طرح دعوا و پس از تنظیم سند رسمی پیشفروش از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند با این توضیح داوری مقرر در ماده 20 برای قراردادهای عادی ممکن نیست و مطابق مقررات عمومی اختلافات ناشی از این قراردادها در صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری است.