تاریخ دادنامه قطعی: 1374/07/11
شماره دادنامه قطعی: --- - 1374
اختلاف نظر بین شعبه سیزدهم دیوان عالی‌کشور و دادگاه‌های حقوقی یک گنبد کاووس و گرگان
در ساعت 9 روز سه‌شنبه 1374/07/11 جلسه‌هیات‌عمومی‌شعب‌حقوقی‌دیوان‌عالی کشور بریاست حضرت آیت الله محمد محمدی گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و با حضورجنابان آقایان قضات‌دیوان‌عالی‌کشور‌و‌نماینده‌جناب‌آقای‌دادستان کل کشورتشکیل شد و با تلاوت آیاتی از کلام الله مجید رسمیت یافت.
خلاصه جریان پرونده: در تاریخ 14 فروردین ماه 1372 آقای م.ف. دادخواستی به خواسته خلع ید از... متر مربع زمین مزروعی پلاک... فرعی از... اصلی واقع در... مقوم به 410 هزار تومان علیه آقای ک.س. به دادگاه حقوقی گنبد تسلیم نموده و توضیح داده که زمین فوق برابر سند و نقشه ثبتی موجود در ثبت اسناد و املاک گنبد و طبق مقررات شرعی و قانونی متعلق به من است که مورد تصرف غاصبانه و غیرقانونی خوانده قرار گرفته که با تقدیم دادخواست و فتوکپی سند مالکیت تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته نموده با وصول دادخواست و ثبت آن بکلاسه --- رسیدگی در دادگاه حقوقی یک گنبد معمول شده وقت دادرسی تعیین و طرفین دعوت شده‌اند.
در اولین جلسه دادرسی ( 17/2/72 ) که خواهان حضور نیافته خوانده در مدافعاتش بیان داشته در سال 1346 پلاک مورد ادعای خواهان را از پدرش خریده‌ام. این پلاک متعلق به پدر خواهان بوده بعد از فوت او به نام خودش سند گرفته 25 سال است که من زمین را می‌کارم و درتصرف دارم و مرسوم است ابتداء زمین را شرعا و عرفا معامله می‌کنند سپس وکالتنامه برای انتقال به خریدار می‌دهند، دلیلی ندارد شخص اختیار مطلق برای انتقال زمین به دیگری دهد و من غیر از وکالتنامه در انتقال شماره... 2/3/46 دفترخانه اسناد رسمی‌شماره... گنبد شهودی نیز دارم که در صورت لزوم آنها را به دادگاه معرفی می‌کنم بنابراین این زمین را به بیع قطع از پدر خواهان خریده‌ام و اگر غیر از این بود چرا در این مدت 25 سال که از آغاز تصرف من می‌گذرد اعتراض نکرده است.
سپس دادگاه وضعیت ثبتی پلاک مورد نزاع را از اداره ثبت اسناد گنبد کاووس استعلام نموده که پاسخ شماره...- 5/4/72 اداره فوق حاکی از مالکیت ثبتی و رسمی خواهان نسبت به ششدانگ پلاک موصوف است و دادگاه با صدور قرار استماع گواهی گواهان و تحقیق از آنان در 2/6/72 که اکثرا بنفع خوانده شهادت دادهاند دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح دادنامه شماره --- - 11/6/72 باین استدلال که:
مورث خواهان به موجب وکالتنامه موصوف خوانده را وکیل تام‌الاختیار خود در خصوص پلاک... فرعی از... اصلی قرار داده که هرنوع نقل و انتقالی به عمل آورد و چون معمول و مرسوم منطقه است که بدوا معامله‌ای شرعا و عرفا واقع و ثمن و مبیع رد و بدل می‌گردد و صرفا جهت انجام تشریفات قانونی وکالت‌به خریدار می‌دهند و وجود هزاران نمونه از این وکالتنامه گواه این واقعیت است که با متن تنظیمی‌وکالتنامه عقد بیع شرعا و عرفا واقع می‌گردد و گواهان تعرفه شده به طور قطع بر وقوع عقد بیع بین مورث خواهان و خوانده دعوی اداء شهادت نمودهاند. تصرفات متمادی و بلامنازع خوانده دعوی از تاریخ وقوع عقد قرینه قوی بر وقوع عقد بیع می‌باشد و ادعای خواهان را فاقد ادله اثباتی و وجهه قانونی و شرعی تشخیص و حکم بر بطلان دعوی صادر نموده.
با ابلاغ رای خواهان در فرجه قانونی با تقدیم درخواست تجدیدنظرخواهی نموده و تفصیلا با برشمردن دلایل و ایرادات در ابعاد مختلف به شرح مقید دردرخواست تجدیدنظر اعتراض نموده و خواستار رسیدگی مجدد و احقاق حق خود شده با تبادل لایحه خوانده مستدعی تایید رای شده و شعبه سیزدهم دیوان عالی کشور به شرح دادنامه شماره --- - 11/2/72 چنین رای داده است:
تجدیدنظرخواهی آقای م.ف. بر دادنامه شماره --- - 11/6/72 دادگاه حقوقی یک گنبد کاووس مالا وارد به نظر می‌رسد زیرا ادعای خوانده به اینکه عقد بیع بین مورث خواهان و خوانده واقع شده متکی به دلیل کافی اثباتی نیست و اظهارات شهود نیز به تنهایی کفایت امر را نمی‌کند و بمفاد وکالتنامه رسمی‌شماره... - 3/3/46 نیز در زمان حیات مورث خواهان عمل نشده و چنانچه ملک مورد نزاع بسبب اذن مورث خواهان در اختیار خوانده قرار داشته با تسلیم دادخواست و با توجه به اینکه خواهان مالک ثبتی ملک می‌باشد درحقیقت عدول از اذن شده بنابراین صدور حکم بر رد دعوی مشتمل بر اشکال قانونی است که با نقض رای رسیدگی مجدد به دادگاه حقوقی یک گرگان ارجاع شده.
با وصول پرونده به دادگستری شهرستان گرگان رسیدگی در شعبه اول دادگاه حقوقی یک گرگان معمول شده و با تعیین وقت دادرسی طرفین برای رسیدگی دعوت شده‌اند برابر وکالتنامه شماره... آقای ح.ف. وکیل دادگستری بوکالت‌از آقای م.س. در پرونده دخالت نموده در جلسه دادرسی مورخ 7/8/73 اظهارات خواهان و وکیل خوانده استماع و با اعلام ختم رسیدگی به شرح دادنامه --- - 1373/08/07 چنین انشاء رای شده:
خواهان مدعیست در حالی که به موجب سند رسمی‌مالک... متر مربع مزروعی دارای پلاک... فرعی از... اصلی واقع در قریه... می‌باشد خوانده به طور غیرشرعی و غیرقانونی زمین مذکور را متصرف شده و دراختیار دارد خوانده دفاع نموده به موجب وکالتنامه رسمی‌شماره... زمین مورد نظر را از پدر خواهان که در آن تاریخ مالک ملک بوده خریداری کرده و از تاریخ خرید تاکنون که 25 سال می‌گذرد در تصرف دارد نظر به اینکه ملک مورد نزاع طی سنوات متمادی و بنا باقوال همه شهود که طرفین اقامه نمودهاند در تصرف خوانده قرار دارد و این تصرف به عنوان مالکیت بوده که به موجب ماده 35 قانون مدنی دلیل مالکیت است و غصب ید ثابت نمی‌باشد و از مودای شهادت هیچ یک از گواهان این امر احراز نمی‌شود اعتبار سلطه خوانده متزلزل و مخدوش تلقی نخواهد شد و ماده 36 قانون مدنی عدم اعتبار تصرفی را ذکر می‌کند که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده است این ماده مفهوم مخالف دارد و مفهوم مخالف آن معتبر دانستن تصرفی است که غصب آن باثبات نرسد درحالی که در مانحن فیه نه تنها غصب ید خوانده ثابت نمی‌باشد بلکه به موجب وکالتنامه رسمی‌شماره... - 3/3/46 که قرینه و اماره حقانیت خوانده را با دلائل دیگر همراه نموده و بی اعتباری ادعای خواهان را همچنان حفظ می‌کند که حاکی از تصرف خوانده در ملک موردنظر به عنوان بیع و محمول بناقل صحیح می‌باشد و چون صرف داشتن سند مالکیت [ خواهان ] دلیل بر غصب ید متصرف نیست لذا به لحاظ موجه و مدلل نبودن دعوی مطروحه حکم به رد آن صادر می‌شود.
با ابلاغ رای در فرجه قانونی آقای م.ع. بوکالت‌از آقای م.ف. درخواست تجدیدنظر تقدیم و مستدعی نقض شده برای تبادل لایحه اقدام شده آقای ح.ف. به وکالت از خوانده با ارسال لایحه‌ای مفصل ماحصل مستدعی ابرام رای شده پرونده به دیوان عالی‌کشور ارسال و باین شعبه ارجاع شده اینک هیات شعبه در تاریخ فوق با توجه به اوراق پرونده و ملاحظه گزارش تنظیمی‌مشاوره نموده چنین رای می‌دهد:
نظر به اینکه دادنامه تجدیدنظرخواسته صادره از شعبه اول دادگاه حقوقی یک گرگان مستند به علل و اسبابی است که حکم منقوض شماره 466 - 11/6/72 دادگاه حقوقی یک گنبد کاووس مبتنی بر آن بوده است به عبارت اخری هر دو دادگاه فوق به شرحی که استدلال نمودهاند معتقد به بیع مورد دعوی بوده این شعبه هم بیع را محقق نمی‌داند بنا به مراتب فوق موضوع اصراری تشخیص و مستندا به ماده 576 قانون آیین دادرسی مدنی جهت طرح در هیات عمومی‌حقوقی به دیوان عالی کشور ایفاد می‌شود.
شعبهسیزدهم‌دیوان عالی‌کشور
- وکیل: آقای م. فرزند ا. موکل: ر.ف. فرزند مهدی شماره شناسنامه... مورد وکالت: مراجعه به بانک عمران در روستای گندمی و پرداخت بهای 6 دانگ یک قطعه زمین به مساحت 20 هزار مترمربع دارای پلاک شماره... فرعی از... اصلی واقع در قریه... بخش --- ثبت گندمی‌مورد ثبت شماره... صفحه... دفتر... ثبت اسناد گندمی و اخذ رسید و اقدام به فک رهن آن و سپس جلب موافقت بانک مرقوم و اداره اصلاحات ارضی نسبت به انتقال 6 دانگ (البته مشخص نیست 6 دانگ یا سه دانگ من خارج نویس کرده ام.) زمین مرهونه به هرکس ولو به خود و بهر مبلغ و به هرقید و شرط و اخذ مال المعامله و اقرار به وصول آن و مراجعه به دفتر اسناد رسمی‌و تنظیم هرگونه اسناد لازم و سپردن هر نوع تعهدات به انجام دادن کلیه تشریفات قانونی و امضا زیر اوراق و دفاتر رسمی و دارای اختیار وکالت‌تام می‌باشدحدود اختیارات وکیل مرقوم به شرح بالا با حق توکیل به غیر در مورد انجام کلیه مندرجات مورد وکالت‌دارای وکالت‌و اختیار تام بوده و کلیه عملیات و اقدامات وکیل مرقوم در تمام مراحل و موارد لازم به منزله اقدام و عمل و امضا موکل نافذ و معتبر خواهد بود.
- وضعیت ثبتی را هم اجازه بدهید بخوانم.
نامه شماره... - 5/4/72 اداره ثبت اسناد و املاک گنبد کاووس
با سلام: عطف به نامه شماره... سند مالکیت 6 دانگ یک قطعه زمین
به مساحت 700/24 متر مربع دارای پلاک شماره... فرعی از... اصلی واقع در... بخش --- حوزه ثبتی گنبد کاووس به نام ح. ذیل ثبت... صفحه... در دفتر جلد... صادر و تسلیم گردیده است. و حدود و مشخصات آن مطابق سند مالکیت است، سپس مالک فوت نموده است. که پس از مراحل قانونی اسناد مالکیت مقدار 4 دانگ مشاع و 2 دانگ مشاع از 6 دانگ پلاک فوق به نام م. پسر متوفی و خانم م. دختر متوفی ذیل ثبت... و... صفحات... و... دفاتر جلد... و... صادر و تسلیم گردیده است. سپس خانم م.ف. مقدار ملکی‌خود 2 دانگ مشاع از 6 دانگ پلاک فوق را برابر سند رسمی... - 13/6/69 دفتر 16 گنبد‌کاووس به آقای م. انتقال قطعی داده است.
- در اینجا گرچه خواهان سند به نام خود گرفته و سند مالکیت دارد سند مالکیت از نظر قانونی اماره قانونی تلقی می‌شود و دلیل است. لکن باید دلیل قوی‌تری معارض آن باشد قاضی طبق دلیل حکم می‌کند ما یک قاعده کلی داریم که قاضی به علم خودش عمل می‌نماید و طبق علمش حکم صادر می‌کند. در حق الله اگر تردید باشد در حق الناس تردیدی نیست.
در حقوق الناس قاضی به علمش عمل می‌کند فقط بحث در این است که دیوان عالی‌کشور که رسیدگی شکلی می‌کند. قاضی دادگاه علم پیدا می‌کند بر وقوع معامله آن وقت دیوان می‌گوید این راهها علم‌آور نیست اما اگر قاضی از طریق متعارف برایش علم حاصل شده و قطع پیدا کرد که این معامله واقع شده است دیگر دیوان کشور نمی‌تواند آن را نقض کند چون برایش علم حاصل نشده است.
لازم نیست که برای دیوان علم حاصل شده باشد. باید برای قاضی محکمه علم حاصل شده باشد، او باید یقین پیدا کند که از این طریق معامله واقع شده است باید ببینیم که آیا احراز قاضی هر دو دادگاه از طرق متعارف بوده یا نبوده است. سه نمونه در این گزارش آمده است ولی بقیه اش نیست.
1 - یکی‌ازآنهاکه‌قاضی‌برآن‌علم‌پیدا‌کرده‌است‌عبارت‌است‌از‌وکالتنامه‌ای‌که‌پدر‌خواهان به‌خوانده‌داده‌است.یعنی‌قاضی‌توجه‌کرده‌به‌وکالتی‌که موکل داده است. در این وکالتنامه موکل‌گفته‌است‌که‌وکیل‌سند‌را فک‌کند،بدهی‌بانکی‌را‌وکیل‌داده‌است.حتی‌در وکالتنامه نگفته‌است‌ثمن‌را‌به موکل ایصال می‌نماید. اگردر وکالتنامه نوشته بود ثمن این معامله را به موکل ایصال نماید خود این قرینه بود که انتقال نداده بلکه اذن داده است. وکالتی که داده متعارف بین مردم است. در زمین‌های کشاورزی اگر طرف بخواهد انتقال دهد به این راحتی نیست باید از هفت خوان بگذرد تا بتواند انتقال بدهد.
معمول این است که خریدار از فروشنده وکالت‌می‌گیرد، پولش را می‌دهد و تحویل می‌گیرد و فروشنده وکالت‌می‌دهد تا به موقع انتقال دهد. لذا وکالتنامه گرفته و در جامعه متداول است اگر کسی با مردم سر وکار داشته باشد می‌بیند که نوعا انجام معاملات با وکالتنامه است. که این وکالتنامه قرینه است بر این که خریداری نموده. پدر به پسر، برادر به برادر، پسر عمو به پسرعمو، قوم وخویش به هم وکالت‌می‌دهند. این وکالت‌نامه‌ها هیچ گونه دلالتی برای فروش ندارد. دوست و فامیل برای این که کارشان را انجام دهند و پیرمرد است و نمی‌تواند به دوست و اقوام وکالت‌می‌دهد. وقتی شخصی به آدم غریبه‌ای وکالت‌می‌دهد قاضی می‌بیند که هیچ رابطه دوستی ندارند به چه مناسبت بیگانه وکیل او می‌شود که بدهی او را به بانک پرداخت نماید و برود خرید و فروش نماید. چه طور شخص به او اعتماد کند و پولش را بگیرد و حتی نگفته که پولش‌را‌به‌من‌بدهد‌لذا‌قاضی‌آن‌را قرینه و اماره بر وقوع معامله قرار داده است.
- دوم: شهود است عده‌ای آمد‌ه‌اند و بر وقوع معامله شهادت دادهاند شهادت شهود قرینه قویه است بر وقوع معامله و قاضی است که تشخیص می‌دهد که آیا شهود معتبر بود‌ه‌اند یا خیر ؟
- بنده که در دیوان نشسته‌ام در محکمه نبوده‌ام و نمی‌دانم که شهود چه کسانی بود‌ه‌اند آن که در محکمه است می‌داند اگر اشخاص فهیم و عادل شهادت دهندکه، ما می‌دانیم که ایشان فروخته‌اند آنگاه برای قاضی یقین و مسلم می‌شودکه معامله انجام شده است. آیا قاضی صرفا به دلیل سند مالکیت می‌تواند آن را ردکند ؟
- سوم: تصرف، آیا خوانده 25 سال بعد از تنظیم وکالتنامه آن را تصرف کرده است ؟ و آیا تصرف استیجاری یا غاصبانه بوده ؟ اگر غاصبانه بود در این مدت 25 سال می‌توانست شکایت کند. و اعتراض می‌کرد که چرا تصرف نموده است.
- بنابراین تصرفی که هیچ گونه اعتراضی به آن نشده تصرف به عنوان مالکانه بوده همانطور که در ماده 35 قانون مدنی نیز گفته شده است دلیلی قوی بر مالکیت است با توجه به این سه دلیل قوی بر مالکیت، اگر ما تردید کنیم بر نظر دادگاه مثل اینکه با شبهه می‌خواهیم رد کنیم، یعنی غیر از شبهه نمی‌شود نظر دادگاه را رد کنیم. بنابراین به نظر من دادگاه‌ها نظرشان قوی و محکم است. و مقام انصاف این است که قاضی احراز و علم پیدا کرده که معامله انجام شده و اگر می‌خواهیم نقض کنیم با شبهه نمی‌توان نقض کرد.
- وکالت موصوف با فوت موکل منفسخ شده و به آن هم عمل نشده و این وکالتنامه فاقد ارزش قضایی است. به این که وکالتنامه تصور از بیع داشته ارکان بیع را متزلزل نمی‌کند.
ثانیا: ماده 22 قانون ثبت صراحت دارد وقتی که ملک در دفاتر املاک به ثبت رسید دولت کسی را مالک می‌داند که ملک به نام او ثبت شده باشد.
ملک به نام‌خواهان به‌ثبت رسیده و مال خواهان است، شهادت شهود نمی‌تواند ارکان تشکیل‌دهنده پرونده ثبتی را متزلزل کند. و در پرونده مطلب دیگری که بتوان حقانیت خوانده را از نظر ایجاد مالکیت به اثبات رسانده وجود ندارد فقط چند‌نفر شاهد هستند بنابراین رای شعبه دیوان عالی کشور که براین اساس صادر شده مورد تایید اینجانب می‌باشد.
- اساس حکمی‌که دادگاه‌ها دادهاند یکی وکالتنامه و یکی تصرف 25 ساله بدون معارض این شخص است همانطور که آقای آل اسحاق فرمودند که دادگاه به آن علم پیدا کرده و به آن کاری نداریم. در رای اعتراض به وکالتنامه نکرد‌ه‌اند، و نفرمود‌ه‌اند که این وکالتنامه از اعتبار افتاده است. فقط فرمودند این تصرف بعدی وارث در مال مورثش و این که بعد از 25 سال به ثبت داده عدول از اذن است.
- عدول‌از‌اذن‌یعنی آن که اذن‌داده‌باید از اذنش‌عدول‌نماید. 25 سال قبل مال را در اختیار‌دیگری‌گذاشت‌بتصرف‌داده‌وکالت‌در‌انتقال‌رسمی‌نیز‌داد،مالا‌پس‌از 25 سال‌خواهان بگوید از اذن‌پدرم‌عدول‌کردم.آن‌کسی‌که‌اذن‌می‌دهد‌می‌تواند عدول‌نماید.این‌وکالت‌نامه که اعتبار ندارد و بعد‌از‌فوت‌موکل از‌اعتبار‌می‌افتد.این‌وکالت‌نامه اصولا وکالتنامه نیست. بلکه باید گفت مبایعه نامه است. حداقل‌دلیل‌براین‌است‌که زمین را داده‌ام شروع به‌کشت کن برو اقساط بانک را نیز بده، کار ما را انجام بده، مورد وکالت‌را به خودت می‌دهم که به ثبت نیز برسانی. حالا آنها رفته‌اند و بنفع خودشان ملک را به ثبت رساند‌ه‌اند اما این ملک در تصرف و اختیار شخص خوانده بوده است. بنابراین در مالکیت او از نظر عرفی و شرعی هیچ بحثی نیست.
- ماده‌ای هم که در حکم به آن استناد شده یعنی ماده 35 می‌گوید تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلافش ثابت شود. همه شهود نیز گفته‌اند و خود خواهان هم منکر نیست، که در این مدت تصرف عدوانی نبوده است.
- خود صاحب ملک بوده که دراختیار خوانده گذاشته و 25 سال در تصرفش بوده است: این دلیل بر مالکیت است. این ماده 22 قانون ثبت هم نمی‌تواند کاری بکند. و استدلال دادگاه‌درست‌است.و‌رای شعبه سیزدهم دیوان عالی به نظر من صحیح نیست.
- همانطور که فرمود‌ه‌اند به موجب ارثی که به خواهان رسیده و سند مالکیتی که در دست دارد ادعا دارد که این ملک مال او است و خوانده آنجا را تصرف غاصبانه کرده است.
خوانده جواب می‌دهد تصرف من غاصبانه نیست و سه دلیل می‌آورد.
- اول: وکالتنامه است که قرائت شده این وکالتنامه هیچ گونه دلالتی بر وقوع بیع ندارد او سندی داده که معمول است و اگر بخواهیم عرف محل را در نظر بگیریم اول قولنامه یا بیع نامه عادی می‌نویسند و فروشنده به خریدار وکالت‌می‌دهد تا کارهای مقدماتی را ازلحاظ دارائی و شهرداری و ثبتی و امثال آن انجام داده بعدا در دفترخانه حاضر شده و به صورت سند رسمی‌تنظیم کنند که این معمول محل است. بنابراین مدرک اصلی که باید نوشته و مکتوب باشد اصلا وجود ندارد و وکالتنامه دلیل بر وقوع بیع نیست.
- دوم: گواهان‌است‌که‌خوانده‌هفت‌گواه‌معرفی‌کرده‌است‌که‌سه‌نفر‌گفته‌اند‌بله‌ما دیدیم معامله‌انجام‌شده‌است.یکی‌از‌آنها ی.ف. است‌ایشان‌می‌گوید:مرحوم ف. به برادرم بدهکار بود و‌چون‌طلبکارها فشار آوردند مجبور شد زمین را بفروشد پس‌از فروش‌رفتیم‌محضر‌و‌وکالت‌نامه‌تنظیم‌کردیم‌قیمت‌زمین 9 هزار‌تومان‌بود‌که قبلا پرداخته بود. یکی‌دیگر ص.خ. است‌که می‌گوید مرحوم ح.ف. مرا دید من به اتفاق ح.ف. رفتیم و شخصی که به نام غ.ق. بود گفتیم اینجا را بخرید. گفتیم 6 هزار تومان گفت (آقای غ.) قیمتش زیاد است من نمی‌خرم. بالاخره آقای س.ق. پدر خانمش به این قیمت آنجا را خرید بعد در تمام اینها نمی‌گوید خریداری کرده، بلکه ح.ف. وسیله دامادش این کار را انجام داده است.
- یکی دیگر ب.و. است ایشان می‌گوید 20 سال قبل ح.ف. پیشنهاد فروش به غ. داد و او گفت من 6 هزار تومان می‌خرم بعد از 2 روز متوجه شدیم که به حاج ق.س. به 9 هزار تومان فروخته است بعد حاج غ. پشیمان شد. این سه نفر تقریبا گواهی محکم دادهاند اما 4 نفر دیگر یکی از آنها م.ع.ح. است که می‌گوید من از مرحوم ح.ف. پرسیدم زمین را چه کار کردی گفت به حاج ک.س. فروختم و از اهالی شنیدم که 9 هزار تومان فروخته است.
- پنجم ح.آ. است ایشان می‌گوید در 20 سال پیش زمین را به س. فروختند شخص دیگری به نام ع.ا. می‌گوید از شخصی به نام ح.ب.ف. شنیدم بعد از فوت ح.ف. برادرش ی. زن او را از زمین بیرون کرد و زمین را به حاج ک. داد و بچه هایش را پیش خود آورد.
- یکی ح.ا.ک. است که می‌گوید از ح.ب.ف. شنیدم که بعد از فوت ح.ف. برادرش، زن او را ازخانه بیرون کرد و زمین را به ک.س. داد. خواهان می‌گوید اینها را قبول ندارم اینها چند شاهد فامیلی سببی و نسبی ایشان هستند سابقه کیفری دارند و معتاد هستند به تمام اینها اعتراض کرده و ایراد گرفته اما دادگاه به آن توجه نکرده و جواب نداده که به طورکلی واردمی‌باشد ؟ یا خیر ؟
- نحوه‌اظهارات‌شهود‌که‌این‌طور‌و‌به‌این‌کیفیت‌شهادت‌داد‌ه‌اند‌علم‌قاضی نیز که جناب آقای آل اسحاق فرمود‌ه‌اند قبول داریم اما علم قاضی هم باید جهاتش مورد قبول باشد که چه هست ؟ اگر شهادت و وکالتنامه باشد در مقابل سند رسمی وارثی که به او رسیده باید متزلزل گردد آیا می‌توان گفت این موارد کافی است به نظر بنده با این وضعی که هست بیع واقع نشده و رای شعبه‌دیوان‌عالی‌کشور صحیح است.
- عمده مطالب را سروران گرامی‌آقایان آل اسحاق و مفید فرمود‌ه‌اند. البته اصل براین است که اسناد اعتبار دارد مگر اینکه خلافش ثابت شود ما در همین جلسه چند مورد را داشته ایم که شناسنامه که سند رسمی‌است رای به ابطال آن داده ایم و دلیل ما این است که این شناسنامه مال این شخص نیست اصل بر این است که شناسنامه اعتبار دارد ولی اگر دلیل مقتضی اقامه شد که این شناسنامه مال این شخص نیست مال برادرش است که به او دادهاند سنش را کم گرفته‌اند یا به هر دلیلی، ما قهرا نظر به ابطال داده ایم که چند مورد بوده است. اگر کسی زمین موقوفه را ثبت داده حال بیائیم بگوئیم این سند رسمی‌است و چشمهایمان را ببندیم و بگوئیم این ادله هیچ !، و یا اگر شرعا ثابت شود که این شخص زمین موقوفه را به ثبت داده یا زمین دیگران را به ثبت داده می‌آئیم ابطال می‌کنیم و نمی‌گوئیم سند است، سند باشد دلیلی است که خلافش ثابت شده است. ببینید الان درمحاضر، املاک با همین وکالتنامه ها فروخته می‌شود. در تهران که همه نیز باسواد هستند و دستشان نیز باز است الان املاک با چند واسطه همین بنگاههای املاک فروخته می‌شود. مشکل شهرداری دارد پایان کار ندارد مشکلات دیگر دارد لذا با وکالتنامه می‌فروشند 25 سال قبل در دهی یک چیز طبیعی بوده و انصاف این است که این ادله‌ای که آقای قاضی در این جا به آن توجه کرده از نظر عادی علم آور است یعنی فروخته و وکالت‌تنظیم کرده است اگر نفروخته بود 25 سال این زمین در دست اینها بود، او چه می‌کرده، تا وقتی پدر زنده بوده این بوده وقتی مرده باز این بوده پس 25 سال زمین دست او چه می‌کرده،اجاره‌بوده‌یا‌مضاربه؟و مساقات بوده ؟ چه بوده ؟ هیچ کدام نبوده.
- و اما مساله شهود، در ده همه قوم و خویش هستند این به آن دختر می‌دهد از او دختر می‌گیرد همه داماد هم هستند پسرعمو هستند. شهادتی که آقایان دادهاند چه آنهایی که مستقیما شهادت دادهاند چه نقل قول از مرحوم مالک کرد‌ه‌اند. انصاف آن است که یک چیزی روشن است و آن این است که معامله انجام گرفته این زمین دردست خوانده بوده و 25 سال روی آن کار کرده است و حالا که مورث خواهان فوت کرده و خوانده نتوانسته سند بگیرد خواهان از این فرصت استفاده کرده و به عنوان اینکه ارث به او رسیده رفته سند گرفته نظر بنده این است که درست است که سند به نام خواهان تنظیم شده ولی ادله کافی است که این بیع واقع شده و رای دادگاه درست است.
- همانطور‌که آقای آل اسحاق فرمودند اولا دیوان‌عالی‌کشور در سه مورد
فقط حق دارد که رای قاضی را بشکند که مسلم است که این سه مورد نیست.
- و ثانیا آنچه به نظر بنده می‌رسد همین مساله سند رسمی‌موجب شده که شعبه سیزدهم دیوان کشور کم لطفی کرده و این طور رای دادهاند. این را باید توجه داشته باشند هنر دادگستری و هنر دادگاه این است که سندشکن باشند اگر دادگاه سندشکن نباشد فایده اش چیست ؟
- همانطور که جناب آقای نیری فرمودند اگر بنا باشد سند شکسته نشود به طور کلی پرونده های شناسنامه باید بسته شود باب موقوفاتی که در زمان پهلوی حیف و میل شده همه سند مالکیت دارند این باب بسته شود ؟
بالاتر از همه‌مساله‌انصاف‌است‌که فرضا کسی بچه ندارد بچه‌ای می‌آورد و برایش شناسنامه می‌گیرد اگر قرار باشد ما وحشت کنیم که اسناد دولتی را باطل کنیم خوب این شخص بچه را آورده شناسنامه گرفته و بعدا اقرار کرده چندین بار که این بچه من نیست. و ادله قاطع وجود دارد که این بچه این شخص نیست و گاهی پزشک قانونی هم می‌گوید این آقا نطفه نداشته است پس باید این پرونده را جمع کنیم ؟ وصیت هم از همین قبیل است بسیاری‌وصیت‌نامه‌ها‌هست‌که‌مخالف‌اسناد دولتی است. دیگر از همین‌قبیل‌بسیار است موقوفه است نسب است شناسنامه است. باین ترتیب اگر ما وحشت کنیم از شکستن اسناد دولتی باب بسیاری از دعاوی بسته می‌شود.
دلیل دیگر این است که در فقه و در امور مالی مسامحه شده،در باب حدود می‌گویند 4 شاهد عادل اما درباب امور مالی، 2 شاهد عادل مرد، گاهی یک شاهد مرد و 2 زن در بعضی موارد 4 زن و در بعضی موارد یک مرد و قسم.
همه اینها شرعی است. اماره نیست بالاتر از اماره است دلیل است دلیل قاطع است یک مرد و دو نفر زن می‌آید شهادت می‌دهد باید قاضی رای بدهد. در بعضی موارد یک مرد عادل می‌آید شهادت می‌دهد و یک قسم ضمیمه می‌شود باید رای بدهد حالا سند دولتی باشد یا نباشد فرق نمی‌کند. بالاتر از همه اینها مساله وکالت‌می‌باشد این وکالتنامه از سرتا پایش مشخص است که بیعنامه است. بنابراین رای دادگاه صحیح است.
- رسیدگی به پرونده ها تابع خواسته و دلایل موجود در پرونده است ما باید آن ادله را با یکدیگر مقایسه کنیم هر کدام تاب مقاومتش بیشتر بود اثرش بیشتر بود از آن حمایت کنیم ما به موجب قانون ثبت اسناد طبق ماده 22 قانون ثبت می‌گوئیم که دولت کسی را که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده است مالک می‌شناسد وقتی دولت این مالک را به این ترتیب می‌شناسد به تبع باید مورد حمایت‌قانونی قرارگیرد.
- بنابراین هنگامی‌که سند مالکیتی به نام خواهان صادر شده است که قسمتی از خواهرش منتقل شده و قسمتی هم به نام خودش سند مالکیت صادر شده مادام که به یک طریق قانونی بطلان این سند اعلام نشده باشد مطابق قانون ثبت معتبر است و ما باید به او بها بدهیم.
- اینجا هم دادخواستی به عنوان ابطال این سند مالکیت داده نشده است. بنابراین تاموقعی که سند به یک نحو قانونی باطل نشده، و ازدرجه اعتبار نیفتاده معتبر است. و ما باید از آن حمایت کنیم.
- مطلبی که خوانده دعوا به عنوان دلایل خودش قرار داده است یکی وجود وکالتنامه است ما می‌دانیم که وکالت‌عقدی است جائز. و عمل به وکالت‌مادام که موکل زنده باشد معتبر است بعد از فوتش از درجه اعتبار قانونی می‌افتد اگر این شخص خوانده خریدار بود حق داشت که همین کارها را برای خود انجام بدهد و سند مالکیت بگیرد می‌گرفت و معتبر بود. بعد از فوت موکل این سند ((وکالتنامه)) دیگر اعتبار ندارد بنابراین اگر ایشان برای خودش حقی قائل بود همان طور که آقایان می‌فرمایند در ده همه فامیل هستند و همه همدیگر را می‌شناسند و نسبت دارند. بنابراین از فوت و زنده بودن و مرگ و میر همدیگر سریعا مطلع می‌شوند بخصوص که این شخص بقول خودش روی این زمین کار می‌کرده، اگر مالک می‌بود اگر خریده بود می‌رفت فکر می‌کرد سند به نام خودشان بگیرند آن وقت اعتراضی می‌کرد و دادخواستی می‌داد و اقدامی‌می‌کرد که نکرده است. بعد در این وکالتنامه درست است که به اختیار داده شده است که بفروشد و بدهیها را بدهد و پولش را بگیرد و امثال ذلک. قیدی هم نشده است که پولش را برای خودش استفاده کند.
- ثانیا: اگر خوانده ملک را خریداری کرده بود یک قولنامه عادی یا مبایعه نامه عادی تنظیم می‌کرد بعد این وکالتنامه را می‌گرفت برای انجام امورش که چنین چیزی هم ارائه نشده است.
- تصرفی‌که‌مورد‌ادعای‌خوانده‌بوده‌و‌دادگاه‌روی‌آن‌تکیه‌کرده‌ماده 35 تصرفی را معتبر می‌داند در مقابل‌دو‌نفر‌که‌هیچ‌کدامشان‌سند‌نداشته‌باشند‌یا‌دلیل‌قوی‌نداشته‌باشند‌ما‌در‌مقابل سند‌رسمی،تصرف‌را‌نمی‌توانیم‌دلیل‌مالکیت‌بدانیم‌مگر‌آنکه‌آن‌سند‌ابطال‌شود‌بعد‌بیائیم روی تصرفات ببینیم کدام تصرفاتشان قوی‌تر است بنابراین تا موقعی که این سند ابطال نشده این تصرف ولو 50 سال باشد دلیل مالکیت تلقی نمی‌شود.
- مطلب دیگری که مورد توجه دادگاه قرار گرفته شهادت شهود است که جناب آقای سلیمی‌اظهارات شهود را قرائت فرمود‌ه‌اند از این هفت نفر شاهد سه نفر علی‌الظاهراظهار اطلاع کرد‌ه‌اند بر اینکه بیعی واقع شده باشد که آنها به نحو پراکنده گفته‌اند. یکی قیمت را 9 هزار تومان تعیین کرده است یکی قیمت را 6 هزار تومان تعیین کرده است یکی گفته دیگران گفته‌اند کسی دیگر گفته است که من 6 هزار تومان می‌خرم که علی الظاهر خریدار بوده. بعد چند نفر از شهود یکی دو نفرشان از متوفی نقل قول کرد‌ه‌اند که او گفته است که این ملک را فروخته‌ام دو نفر دیگر گفته‌اند برادر متوفی بعد از فوتش خانمش را از خانه بیرون کرد و ملک او را به این خریدار داد. نگفته که فروخت. نگفته که فروخته بود و به او تحویل داد. بنابراین، شهادت شهود، علاوه بر این که متفرق گفته شده، ضد و نقیض هم هست. دو نفر گفته‌اند برادر متوفی بعد از فوت به خریدار داده، دو نفر یا یکی از آنها گفته‌اند که ما ازخود خریدار شنیده بودیم که ملک را به او فروخته و سه نفر دیگر که تقریبا اظهار بی اطلاعی از وقوع بیع کرد‌ه‌اند منجزا نگفته‌اند که به چه ترتیب بیع واقع شده، فقط یکی گفته همراهش رفتم به دفترخانه وکالتنامه را می‌خواست تنظیم کند. بقیه به ترتیبی نگفته‌اند که افاده وقوع بیع بشود.
- و اما در خصوص مساله عدول از اذن، شعبه سیزدهم گفته است که اگر برای تصرف اذنی وجود داشته است، دادخواست برای عدول از اذن داده شده است. بحث این نبود که اذن اول داده شده بود. و بعد از اذن عدول کرد‌ه‌اند یا وارث می‌تواند عدول کند یا نکند.
- مطلب دیگری که مورد توجه است در وکالت‌نامه‌ای که برای انجام امور آن زمین، این وکالت‌داده شده، 20 هزار متر مربع قید شده حال آنکه وقتی خواسته‌اند مالکیت بگیرند 24 هزار متر مربع زمین بوده، الان اختلاف در مورد تصرف یا مالکیت یا خرید 9 هزار متر است بنابراین اینها همه خودش قرینه است. که آن وکالتنامه صرفنظر از این که با فوت موکل دیگر هیچ اثری ندارد و بیع نامه نمی‌تواند باشد بعد ما مواجه هستیم با یک سند مالکیت رسمی‌بدون غل و غش، و ظاهرا یک مشت ادله ضعیفتر، ممکن است اگر این سند نمی‌بود یا به این شکل سند تنظیم نشده بود یا اگر آن متصرف‌یا‌خریدار‌مدعی‌خرید‌بود‌و‌دادخواست ابطال سند داده بود آن وقت ما این دلائل را بررسی‌می‌کردیم.هنوز‌آن‌سند‌باطل‌نشده‌است‌که‌ما‌بگوئیم که دادگاه می‌تواند به شهادت شهود ترتیب اثری بدهد. خوانده چرا در ظرف این 25 سال اعتراض نکرد وقتی هم که اینها سند مالکیت می‌گرفتند و تقسیم کردند و خواهر سهم خودش را به برادر انتقال داد این متصرف اعتراض نکرد که چرا ملک مرا می‌فروشید بنابراین من معتقدم با این اوصاف که در پرونده و دادخواست هست و ادله‌ای که وجود دارد نتیجتا رای شعبه سیزدهم دیوان عالی‌کشور صحیح است.
- به این نکته توجه بفرمائید که این سند 6 دانگ مالکیت در زمانی که وکالتنامه تنظیم می‌شده صادر شده بوده است. یعنی در سال 1344 شخص موکل سند به نام خودش داشته و وکالت‌داده و خریدار مدعی است که یک هکتار از این ملک را خریده، نه دو هکتار را که موضوع سند است. و اما اظهارات شهود:
- آقای ی.ف. می‌گوید: آن پسر برادرم است و خوانده هم پدرخانم من است ولی من از روی ایمان و اعتقاد قلبی به خداوند متعال هرچه می‌دانم می‌گویم.
- مرحوم ح.ف. برادرم بود و من کاملا از جزئیات معامله اطلاع دارم مرحوم ح.ف. بدهکار بود چون طلبکاران فشار می‌آوردند او مجبور شد که زمین را بفروشد بعد از فروش هم رفتیم دفتر خانه وکالتنامه رسمی‌تنظیم شد من به عنوان شاهد امضا کردم، قیمت زمین 9 هزار تومان بود که نقدا به ح.ف. تحویل شد و معامله در سال 1346 انجام شد و در همان‌تاریخ‌ملک‌به تصرف خریدار درآمد.
- ص.خ. می‌گوید: قسم می‌خورم که حقیقت را بگویم (اولین شاهد 60 ساله است) و (دومین شاهد که الان می‌خوانم 70 ساله است.)
- قسم می‌خورم‌که‌حقیقت‌را‌بگویم:قضیه‌این‌است‌که‌چندین سال قبل مرحوم ح.ف. من و شخص‌دیگری به نام ا.گ. را صدا زد و گفت‌که زمین مرا بفروش. ما هم یک‌نفر پیدا‌ک ردیم به نام غ. که زمین می‌خرید. او زمین را به 6 هزار‌تومان خواست که من زمین را نفروختم گفتم کم است بعد ما پیش طلبکار به نام حاجی ر.خ. رفتیم و گفتیم که اصل طلب را بگیرد. بعد آقای س. حاضر شد زمین را به 9 هزار تومان بخرد چون ح. مریض بود من با برادرم به نام ی. رفتیم زمین را متر کردیم یک هکتار شد زمین را تحویل ح. دادیم و موقع صحبت و معامله و تمامی شرایط و تحویل مبیع و ثمن کلا حضور داشتیم بعد از سه روز که از معامله گذشت طرفین به دفترخانه رفتند و وکالتنامه تنظیم کردند. آقای ب.و. و م.ح. و ح.آ. هم به همین کیفیت شهادت می‌دهند بعد دو نفری که شهادت دادهاند استناد کردند به اظهارات ح.ب.ف. که ح.ب.ف. می‌گفت: بعد از آقای صاحب زمین برادر او آمد زمین را بزور گرفت و تحویل ک.س. داد. آقای ح.ب.ف. طی نامه‌ای به شماره 3697 - 6/6/72 به دادگاه گنبد می‌نویسد. افرادی که به نام ع. و ح.ک. از قول اینجانب حرفهائی را علیه حاج ک.س.نقل کرد‌ه‌اند دروغ است و مرحوم ح.ف. در حیات خودش زمین را به ک.س. فروخت و تحویل ایشان داد.
آقای‌رضائی‌که‌می‌فرمایند‌ابطال‌سندنخواسته،این آقا خواهان دعوا نیست. الزام به تنظیم‌سند‌نخواسته‌است‌که‌ابطال‌سند‌را بخواهد. سندی وجود دارد، مدعی خریدش است و خودش‌هم‌متصرف‌است‌خوانده‌دعوا‌است‌خواهان‌دعوا نیست که ابطال سند را بخواهد.
- جناب آقای مرندی که فرمود‌ه‌اند: در قرآن بینه به معنی شاهدین استماع نشده است بینات یعنی البینه... روشن می‌کند دعوا را،
- مثال زدن به مساله یوسف صدیق سلام الله علیه قرینه یعنی آنجا هم قرینه، این خانم خیلی زبان چالاک بوده، ریاست بیت را هم که داشت و می‌خواست بگوید. مرد... ببین، این چطور به حریم تو تاخت و تاز کرد.
- ملاحظه می‌کنید جای حساسی بود. این با قرینه که آی، ای سید بزرگ خانه دست و پایت را گم نکن ببین اماره اینجاست یا نه، خوب اگر یوسف رفته بالای سرش و خانم مقاومت کرده جلوی پیراهنش را چنگ زده و کشیده و پاره کرده و اگر نه این خانم در تعقیب یوسف بوده، ملاحظه کن پیراهن از پشت سر دلیل شده، خودآقایان درباب نزاع زن وشوهر با قرینه حکم می‌کنند، نمی‌کنید. در محضر جنابعالی زن و شوهر نزاع کرد‌ه‌اند آمد‌ه‌اند و یک سشوار هم دستشان، زن می‌گوید آقا سشوار مال من است. قرینه قائم است که آیا مال خانم، اگر چه بگویند مرد هم سشوار می‌زند و امثال ذالک بله من خیال می‌کنم بعدها بزرگان و فقهای ما واقعا گسترده کرد‌ه‌اند.
جناب آقای اذانی
- علت اینکه من فکر کردم که دو سه دقیقه وقت دوستان را بگیرم این بود که من در دادخواست دیدم 9 هزار متر مربع خلع ید خواسته شده، در سند‌پدر (متوفی) دیدم 20 هزار متر مربع است در سند خواهان دیدم 24700 متر مربع است.
- این توهم برای من پیش آمد که اگر این دعوا تایید بشود یعنی این رای، دادگاه‌ها فردا آیا این خوانده دعوا (متقاضی) تمام موضوع سند یا آن مقداری که مورد دادخواست است می‌شود. اما پرونده را گرفتم و مطالعه کردم به این نتیجه رسیدم.
- اولا: در وکالتنامه آن جائی که وکالت‌به او داده شده که برود و این سند خریداری از متوفی را آزاد کند، آن جائی که باید بگوید ششدانگ، دو دانگ یا سه دانگ پاک شده، بهتر این بوده که دادگاه یا دیوان عالی کشور در مراحل رسیدگی دستور می‌دادند که فتوکپی یا رونوشتی از وکالتنامه گرفته شود.
- اما خود خوانده دعوا خوشبختانه این مساله را حل کرده و دریک لایحه‌ای که به شماره... - 12/4/72 ثبت شده آنجا گفته با مراجعه به من وکالت‌داده شده با مراجعه به دفترخانه 4 گنبد نسبت به دریافت وکالت جهت فک رهن زمین از بانک... و انتقال سه دانگ پلاک... بنابراین، این مشکلی که در تمام گزارش ندیده بودم مطلب را برای من حل کرد. حالا چرا 9 هزار متر مربع برای سه دانگ ولی درحالی که تمامش 24700 متر مربع است این یک مساله‌ای است که باید خود دادگاه حل کند و به ما ارتباطی ندارد.
- اما در ماهیت اگر صرف وکالتنامه بود ما می‌توانستیم بگوئیم این وکالتنامه است و بیعی واقع نشده اما وقتی این وکالتنامه قرین می‌شود با تصرفات 25 ساله و با آن شهادت شهود به نظر من رای دادگاه ها صحیح است.
- نظر به اینکه از رسیدگیهای انجام شده استنباط می‌شود معامله به صورت شرعی واقع شده و وکالت‌نامه‌ای که داده شده کاشف از
وقوع معامله می‌باشد و از 25 سال قبل ملک به تصرف خوانده داده شده، و شهود مراتب وقوع معامله را بین مورث خواهان و خوانده تایید کرد‌ه‌اند بنابراین آرای دادگاه‌ها مبنی بر رد دعوی خواهان موجه بوده و مورد تایید است.
رای شماره --- - 1374/07/11
هیات عمومی‌شعب حقوقی دیوان عالی کشور
(اصراری)
اعتراضات آقای وکیل تجدیدنظرخواه نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 7/8/73 صادره از دادگاه حقوقی یک شهرستان گرگان موثر و موجّه نیست و نقض رای تجدیدنظرخواسته را ایجاب نمی‌کند و با عنایت به اوراق پرونده به ویژه اظهارات شهود (و اینکه تشخیص درجه اعتبار شهادت شهود به موجب ماده 424 قانون آ.د.م. با قاضی دادگاه است) و بقرینه مفاد وکالتنامه رسمی‌شماره 61820 - 3/3/46 دفترخانه شماره 4 گنبد کاووس و تصرفات ممتد تجدیدنظرخوانده دادنامه تجدیدنظرخواسته مشعر به احراز مالکیت آقای ک.س. و رد دعوی آقای م.ف. به خواسته خلع ید از نه هزار متر مربع زمین مزروعی‌از پلاک... فرعی از... اصلی واقع در قریه قلی تپه بخش --- ثبت‌گرگان به اکثریت آراء صحیح و بلااشکال و‌منطبق با اوراق پرونده و موازین قانونی تشخیص و ابرام می‌شود.
هیات‌عمومی‌دیوان‌عالی‌کشور(شعب‌حقوقی)