داودآبادی

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ (مصوب ۱۳۶۲/۰۲/۱۳ )

فصل اول - کلیات

ماده ۱

اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا‌ بشود اعم از اینکه یاسند رسمی عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.

ماده ۲

موارد زیر مشمول این قانون نمی‌باشد.
الف- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
ب- خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص
اعم از حقیقی یا‌حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فیمابین است.
ج (الحاقی ۱۳۷۲/۱۱/۲۴) - محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است.
‌تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۷۲/۱۱/۲۴) - وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب‌های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و‌ مستأجر ذکر نشده باشد ممنوع است.
تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۷۲/۱۱/۲۴) - استفاده از محلهای مسکونی در محلهایی که در قرارداد موجر و مستأجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع‌ است.

فصل دوم - اجاره‌بها

‌ماده ۳

اجاره‌بهای هر محل‌‌ همان است که در اجاره‌نامه قید شده و اگر اجاره‌نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و‌ در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد.
‌تبصره- در موارد بطلان اجاره و استیفای مستأجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل می‌باشد.

ماده ۴

مستأجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد‌ از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می‌تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره‌نامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیم‌کننده سند‌مراجعه نماید.
‌دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به مستأجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را‌ فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید.
‌در صورتی که مستأجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می‌نماید و در صورت‌اثبات استنکاف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها موجر می‌تواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.

فصل سوم - در اجاره‌نامه

ماده ۵

دفا‌تر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح کنند:
۱- اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
۲- نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری‌ تراضی نموده باشند.
۳- عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی‌ صورت خواهد گرفت.
۴- تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.
۵- تصریح به آنکه مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزء یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.
۶- تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی.
۷- حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه.
‌تبصره- موجر و مستأجر می‌توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.

فصل چهارم - موارد فسخ

‌ماده ۶

در موارد زیر مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید:
۱- در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (‌با رعایت ماده ۴۱۵ قانونی مدنی)
۲ -در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
۳ -هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

‌ماده ۷

هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر‌می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند.
‌از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل‌گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

‌ماده ۸

موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
‌الف- در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده
و یا عملاً از طریق‌وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب- در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
ج- در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
‌د- در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.
‌تبصره ۱- در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره‌محل سکنی است.
‌تبصره ۲- اگر مستأجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار‌موجر قرار می‌دهد.

‌ماده ۹

در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر‌نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد.
تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۶۴/۰۶/۲۸ و اصلاحی ۱۳۶۵/۰۷/۲۴)- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به علت کمبود جای مناسب و‌ عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال از تاریخ ۱۳۶۴/۰۶/۲۸ از صدور حکم خودداری کند و مستأجرین‌ اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذ نمایند. این قانون از تاریخ تصویب لازم‌الاجرا است.
‌تبصره ۲- شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاه‌ها یا اداره ثبت‌صادر گردیده و هنوز اجراء نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستأجر باشد آن حکم را متوقف‌سازد.
‌تبصره ۳ (الحاقی ۱۳۶۹/۰۷/۰۸ و اصلاحی ۱۳۷۱/۰۸/۱۰)- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد‌ موظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت ۲ سال از تاریخ ۱۳۷۱/۰۷/۰۳ از صدور حکم تخلیه خودداری کند.
این حکم، مخصوص به صورتی است که‌عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.
‌تبصره ۴ (الحاقی ۱۳۶۹/۰۷/۰۸ و اصلاحی ۱۳۷۱/۰۸/۱۰)- در شهر‌ها و بخش‌ها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده‌اند و در حال حاضر در اماکن دولتی و شخصی ساکن‌ هستند به محض اینکه اماکن جدید و یا قدیم آن‌ها در محل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر ستاد بازسازی، مهاجرین جنگ تحمیلی‌ اماکن دولتی و شخصی را تخلیه نمایند.

فصل پنجم - تعمیرات

‌ماده ۱۰

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌ آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود. ‌مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.

ماده ۱۱

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که‌از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد، مستأجر می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستأجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر‌ متعارف با نظارت دائره اجراء انجام بدهد.

ماده ۱۲

هر‌گاه مستأجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات‌ تعیین می‌نماید.
‌تبصره- رسیدگی به دعاوی مذکور در مواد ۱۱ و ۱۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی‌است.

ماده ۱۳

اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و‌ آن را رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.

‌ماده ۱۴

نظر به مشکلات مسکن در شهر‌ها و ضرورت تثبیت اجاره بها برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می‌شود ۲ ماه‌پس از تصویب این قانون بر اساس آیین‌نامه‌ای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن وشهرسازی تهیه و به تصویب هیأت دولت برسد اجاره بهای‌واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان
و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه‌ای تعیین و اعلام نمایند.
‌تبصره ۱- شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارتند از کلیه مراکز استان‌ها به انضمام قزوین، کرج، اردبیل، دزفول، آبادان، نیشابور، بابل، گرگان، قم.
‌تبصره ۲- چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستأجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستأجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ‌ اضافی به نفع مستأجر محکوم می‌گردد.
‌تبصره ۳- اگر مالک از اجاره دادن مستغل معد اجاره بدون عذر موجه امتناع نماید بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم شرع هر محل اجازه داده‌ می‌شود به قائم مقامی مالک نسبت به اجاره دادن محلهای مسکونی خالی اقدام و اجاره بهای دریافتی را به حساب مالک واریز نمایند.

‌ماده ۱۵

از تاریخ تصویب این قانون اجاره محلهایی که برای سکونت واگذار می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین‌طرفین می‌باشد.